2024冷链物流园区规划建设中存在的问题和未来发展趋势分析

近年来，政府相当重视国内冷链物流市场的发展，相继颁布多项文件，如《“十四五”冷链物流发展规划》《关于促进冷链物流业高质量发展的政策措施》等，从支持冷链物流基础设施建设，到规划冷链物流操作流程，再到支持生鲜电商的快速发展等多方面鼓励冷链物流市场健康快速发展，在投资建设热潮之下，我们有必要对冷链物流园区的基本形态、主要类型以及未来发展趋势等等有更全面的了解。

冷链物流园区基本类型

• 市场型冷链物流园区-冷冻品批发为主

此类园区一般租赁价格较高，但是目前库房出租率最好、盈利水平最高的园区。以冷库为依托来进行冻品集中交易的模式是其特有的属性。同时附带有其他功能带来较高效益。如包装礼品，配送，出租叉车等等。河南万邦冻品市场、南京天环冻品市场、济南维尔康冻品市场、武汉白沙洲冻品市场等都属于此类型园区。

• 仓储型冷链物流园区-以冷库租赁为主

此类园区所在区域一般远离市区，或位于沿海港口和道路中转枢纽处。有较大的建筑体量和更低的建设成本，因地价较便宜，冷库库容量较大。此类园区一大功能就是可以大量储存冷冻产品，如国家储备肉、水果保鲜库、进口海产品等。

• 综合冷链物流园区-提供配套物流

此类园区在我国目前出现频率较高，是大多数冷链物流园区的存在形式。目前，大型的农产品批发市场、综合性物流园区都需要冷库作为园区功能的一部分，尽管冷库容量只占普通库房很少的一部分，建设方也愿意选择冷链物流作为园区概念。

在政策和市场双重利好下，我国冷链市场迎来了前所未有的发展机会，在快速发展过程中遇到许多问题，首先是园区建设，其次是园区运营管理。园区的建设属于战略投资，它所带来的影响无论对企业、对社会都将是长期和巨大的。园区的运营虽然也出现很多问题，但管理问题可以逐步改善，而园区规划定位的失误往往带来不可挽回的损失。我们强调冷链物流园区在规划建设过程中存在的问题，主要是希望引起管理者和投资者的高度重视，有针对性地加以解决，尽量避免类似情况发生，这样才能推动冷链物流园区的健康和可持续发展。

冷库建设国家标准仍需完善

2010年出台的《冷库设计规范GB50072-2010》是目前冷库建设唯一可以参照的国家标准。标准中对冷库的最大防火间隔定位3500平方米，而相同等级的干货库房是6000平方米。冷库中不储存易燃品，冷库保温用的是不自燃的材料，在冷库运作越来越复杂的情况下，限定3500平方米作为最大分隔面积是有待论证的。

冷库设计标准规定明确了冷库的设计原则，同时随着新型产业对冷库的作业及使用需求也对冷库建设造成了一定的限制。例如，如果建设10000平方米的钢结构冷库，应该如何进行防火分隔？按照此标准规划不但使冷库建设成本上升，而且会降低冷库的保温性能，并对冷库运营造成不便。

冷链物流园区战略定位

冷链物流园区的战略定位非常重要，园区应该做什么、不应该做什么，园区的选址、运营模式和规模大小等等在此阶段要明晰。园区战略定位不能靠简单的参观考察，靠短期的政策引导。战略定位必须基于当地市场信息，基于行业发展特点，基于国家发展方向和企业的总体战略做出综合分析。2012年海南岛海口马村的冷链物流园最初计划建设以蔬菜预冷为主的大型冷库，但经过战略研究和定位后，改变为以海产品和水产品冷库为主的水产品交易中心，避免了园区冷库的方向性错误。

冷链物流园区规划设计

所谓冷链物流园区的规划，就是设定未来一段时间内的冷链物流园区的全面发展计划，是对未来一段时间内冷链物流园区的整体性、系统性和基本功能性等问题的调研、分析，对冷链物流园区未来发展方向的设计过程。它与国家或区域物流的发展规划有一定的区别，也和其他功能性园区的规划不同。它所涉及的地域范围更加大，涉及的领域更广，所要进行的研究更多，应按照物流自身和相关产业的特征及发展来进行规划。同时还要考虑到它和周边经济之间的相互作用等条件。

冷链物流园区规划的要素主要包括：①所在地域的经济发展现状与城市发展情况；②所在地区的冷链物流业发展现状；③建设必要性与可行性分析；④选址论证；⑤定位分析；⑥功能设计；⑦布局规划；⑧交通规划；⑨相关物流信息系统的规划；⑩他支持性、保障性体系规划；建设和发展的实施方案。

冷链物流园区发展趋势

生鲜电商、连锁餐饮、新零售、跨境电商等新型终端渠道快速发展，推动了冷链物流的蓬勃发展。冷链物流园区由于其附属于流通产业的性质，发展趋势必然受到经济发展阶段和冷产品流通模式变化的影响。那么，未来冷链物流园区的有哪些发展趋势？

多功能一体化

质量保证和及时性是当前社会对冷链物流行业的刚性要求；现代冷链物流园区不仅可以有冷库储存、冷链运输等单一服务，而且可以更好地满足同一园区的社会需求。因此，在同一园区高效集存储、加工、配送、测试、展示、交易、多式联运等功能，已成为冷链物流园区下一步发展的趋势。

产业集群化

园区聚集不同功能的冷链企业，依托地理和区域经济优势、运输、仓储、货物进出口、物流加工配送、信息处理及相关设备制造高效集群，形成高度密集的物流资源和极其专业的物流产业链管理运营，提高区域内所有企业的整体运营效率。

平台网络化

基于大数据，云计算的专业物流网络平台可以实现园区之间的互联互通，帮助园区企业摆脱点管理和信息岛的困境；同时，网络支持下的冷链物流园区可以充分发挥物流交易、电子结算、仓单质押、融资担保等服务功能;园区管理也从单一房东角色转变为解决方案服务提供商，通过园区平台为企业提供金融、信息、数据、供应链等综合配套服务。

设备智能化

设备的智能化自动化将会被广泛应用到冷链园区中。通过采用先进的装卸设备、堆码设备、分拣设备、包装设备，以及条码、射频等信息技术，实现冷链物流的机械化、自动化、信息化，才能满足现代物流快速、准确、分散、灵活的要求。这将为物流技术和设备的推广应用开辟更大空间。

冷链物流园区细分化

随着商品流通的精细化，配套的物流硬件设施也要求定制化设计。生产型、储存型和交易型冷链物流园区对园区的布局和建筑物的选择有较大不同。建在产地的物流园区、流转中枢的物流园区和靠近消费地的物流园区也有区别。运作的产品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水产品对冷库的要求有其特殊性。所以园区建设和冷库的细分化，既可以节约投资成本，又为物流运作提供了方便。

冷链B2C模式的快速发展。

冷产品的B2C模式需要冷链支撑，且对运作要求较高，配送成本比一般货品的配送成本也高出很多。但随着百姓消费水平提高，冷链宅配将面临很大的需求。现阶段电商靠外包冷链物流，外包产品组配包装的形式将不具有竞争力。自建适合电商冷产品运作的冷库设施，将会是电商下一步应该考虑的方向。

• 冷链物流园区盲目建设现象严重

我国现阶段冷链行业的发展受政策影响比较大，政府的财政支持、土地优惠等，引导着投资方对该行业的投入。政府出台鼓励政策的初衷是促进冷链行业长期、良性发展，但投资方追求的利益往往与政策初衷相悖。

有的冷链物流园区在得到政府优惠土地后，改变规划方向，加大商业建筑面积，减少冷库面积或拖后建设；有些冷链物流园区建设受政策影响，忽略市场实际需求，投资方靠“拍脑袋做决定”，造成了冷库的建筑模式和规模都背离了市场的实际需求。

• 欠缺管理经验

冷链物流园区投资方很多没有农产品流通或者物流管理经验。根据对物流园区和冷链物流园区投资方的了解，超过60%的投资方与物流和冷链物流没有关系。

投资冷链物流可以享受短期政策带来的好处，并可以长期经营冷库得到稳定收入，是地产业风险相对较小的区域。但非行业投资方在投资冷库时所面临的风险和遇到的困难也相对较多。

• 缺少专业规划资讯

冷链物流园区建设多数只关注建筑形式，缺少专业规划咨询。冷链物流园区是以物流运作、产品交易、物流加工为主的设施，

并且冷库又是包含较多专业技术的建筑物，所以冷链物流园区的建设更应注重前期的规划研究。然而有很多冷链物流园区投资方不愿意花钱花精力在规划研究上，更愿意相信自己的直觉和已有信息。

有人对此总结：“很多人愿花钱买教训，而不愿花钱买思想。”这种现象在冷链物流园区的规划上体现得更明显。国外一般花费在规划咨询方面的费用占总投资的2%～3%，我们却宁愿花钱在建筑上。夏晖公司在1997年建设北京物流中心时花费5万美元（相当于40万人民币）聘请专业货架咨询公司对货架系统进行规划，这在国内企业简直是不可想象的。

我国很多投资方更愿意选择供应商免费提供的规划方案，货架制造商免费提供的货架布置方案，建筑设计院免费提供的园区规划方案。很多大型企业建设园区时采取招投标的方式来决定园区规划提供商，而参投标方案是在没有支付费用的情况下提供的园区设计，一旦中标就等于认可了投标方的规划方案，余下大部分的工作就是画结构图了蕴含一定隐患。

• 匆忙上马，边建边改。

由于“拿地”对于建设冷链物流园区尤为关键，很多投资方在向政府提交申报项目之前匆忙做出园区建设方案并报政府批地。一旦得到土地后，再进行详细的战略调研论证和规划已经来不及了，所以匆忙上马，边施工边改动，造成了大量浪费并且严重影响建设质量。随着土地红利逐步消失，靠土地增值获取成功的可能性已越来越小。

作为从事农产品冷链物流园设计单位，我公司致力于全过程设计咨询服务，从前期的选址，规划设计，施工图制作到后期的的招商运营均有大量的实操案例。我们参与编制的《河南省农产品批发市场建设设计标准》于2023年11月正式实施。希望在未来冷链物流园的高速发展中贡献一份属于我们的力量！做一份工作，结交一个行业有缘人！